TSON FUNDING 止めたほうがいい人や注意点は？ 投資スタイルに応じて選べる不動産クラウドファンディング

クラウドファンディングで、TSON FUNDINGがあります。
短期型と、長期型の投資が選べることが特徴です。

検討しているけど信用できるかどうか、疑問を感じられている方が多いのではないでしょうか。
「口コミはステマばかりで、運営会社のことが触れられていない」と感じられている方も多いと思います。

そこで、本記事では運営会社の企業状況も調べた上で、「デメリット」や「向いていない、止めたほうがいい人」、「投資する場合の注意点」を考察します。

利用を検討されている方は勿論、投資中の方にとっても、役立つ情報ですので、是非参考にしてみてください。

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TSON FUNDINGの主な特徴・メリット

TSON FUNDINGの主な特徴・メリットです。
それぞれ解説していきます。

1口10万円から、管理不要で少額投資ができる

不動産投資は大金が必要ですが、1口10万円で投資できます。
少額投資なので、ローンを組む必要もありません。

管理は不要で、ウェブ上で操作するだけで投資が可能になっています。

不動産AIや独自スキームにより、高利回りを実現している

サービス運営会社によると、土地の仕入れから物件の商品開発、販売までの全てを実施しているからこそ、高利回りを実現しています。

独自に収集した、膨大な不動産データと取引先ネットワークをもとに、高回りの案件を実現しています。

短期型と、長期型から選べる

投資方針に合わせて、短期（6ヶ月〜1年）と長期（3年〜）のいずれから選ぶことができます。

リスクを抑える仕組みがある

TSON FUNDINGは、優先劣後システムが採用されており、もしも損失が発生した場合には、一定割合まで運営会社が負担するファンドもあります。

また、万が一の空室リスクに備えて、空室保証制度を設定されている「SMART FUND」と「SONAE」というファンドのシリーズなどもあります。

様々なスキームによって投資効率を上げて、リスクを下げて高回りを実現しています。

分配実績があり、多くの人が利用している

TSON FUNDINGは、2020年から開始されたサービスであり、これまでに分配や完済実績があります。
直ぐに募集金額が満額を超える案件もあるなど、多くの人が利用しています。
例えば、直近の投資案件である満額5,000万円の森林再生では、募集終了前に応募金額の180%に達しています。

2023年1月には、会員数１万人到達したと発表されており、多くの人が利用しています。
2023年8月には累計100億円を突破したと発表されています。
なお、2023年の決算を見ると、「不動産特定共同事業分配金」として約1億円計上されていることから、その区分では、1年間で1億円が分配金として支払われていると考えられます。

TSON FUNDINGの運営会社は信用できる？

TSON FUNDINGのサービスを利用する上で、サービス運営会社の信頼性は非常に重要です。
ここからは、TSON FUNDINGを運営するTSONの特徴や経歴を確認します。

運営会社「TSON社」の特徴

TSON FUNDINGは、株式会社TSONという企業が運営しています。
TSON社は、愛知県名古屋市に本社を置き、東京にも拠点があります。

戸建住宅及び賃貸アパートの販売、戸建住宅の請負などを営んでいます。
2023年時点で従業員数は約33名おり、売上は約47億円を超える、売上規模が大きめの中小企業です。

TSON社の沿革

2008年

愛知県名古屋市に広告企画事業を目的として「トス企画」設立

2009年

戸１・２階併用型賃貸住宅「メゾネットパーク」を企画開発
賃貸住宅「メゾネットパーク」を利用したコンサルティング事業を開始

2012年

「TSONマーケティングシステム」に基づく分譲住宅事業を開始

2013年

商号を株式会社TSONに変更

2014年

愛知県名古屋市中村区に本社を移転

2015年

東京証券取引所 TOKYO PRO Market に上場

2016年

賃貸住宅に太陽光発電を搭載した「マチナカ発電所」を企画開発

2017年

東京都中央区に東京支店を開設

2019年

不動産ＡＩシステム「勝率一番」の本格事業導入
定期借地権付き分譲戸建て「テイシャクハウス」の販売開始

2020年

不動産投資商品「森林再生シリーズ」の販売開始
不動産クラウドファンディングの募集開始

2021年

「テイシャクハウス平屋」を商品開発
不動産投資商品「スマートファンドＳＯＮＡＥシリーズ」の販売開始

2022年

「NIKKEI BtoBマーケティングアワード2021」でファイナリストを受賞
公益社団法人企業情報化協会(IT協会）より表彰

TSON社の財務状況は大丈夫？

運営会社の財務状況はとても重要です。
財務状況が悪いと、突然サービスを休止したり、預けた資金が戻らないなど、様々なリスクが考えられます。

黒字・赤字？

TSON社の売上は年々上がっており、2021年は約23億円でしたが、2023年には47億円になるなど、急速に拡大しています。
一方で、2022年まで黒字が続いていましたが、2023年は赤字になっています。
厳密には営業利益は黒字ですが、経常利益と純利益が赤字です。

また、注意すべき情報としては、営業キャッシュフローがあります。
営業キャッシュフローは、様々な要素が含まれる利益とは異なり、本業からの現金の収支を表します。
赤字が続くと借金などの資金繰りが必要になります。
TSON社の直近の営業キャッシュ・フローは赤字であり、2022年は1億円、2023年は14億円の赤字があります。

なお、不動産業界は物件販売量によって利益の上下があります。
急成長時には、将来の物件を確保するために赤字が続く可能性があります。
ただし、それで現金が尽きると立ち行かないので、次に述べる「資本の状況」や「借金や現金」が重要になります。

2023年6月期の財務状況

売上	約47億837万円
純利益	▼4795万円
営業キャッシュフロー	▼14億2339万円

自己資本比率は？

財務の安全性を調べる基準として、「自己資本比率」があります。
自己資本比率が高い場合は、会社運営で借金などの負債が少なく、健全性が高いといえます。

TSON社の自己資本比率は、2021年は約28%、2022年は約18%、2023年は12%になっています。
これは、東証の上場企業の不動産セクター(約140社)の自己資本比率の中央値は35％※であることから、低い水準といえます。
一方で、自己資本比率を押し下げているのは、クラウドファンディングの「不動産特定共同事業出資受入金」が約25億円（資本比率の約75%)あることが理由の一つです。

そのため、クラウドファンディングを行う企業は、自己資本比率が高いとは限りません。
そこで現金や借金の比率を確認する必要があります。

※2023年11月に計測、Pro Market除く

借金はある？

2023年の借金（有利子負債）として、借入金と社債の合計が約9億円あります。
現金は8億円あり、十分とは言えないものの、直近の財務状況は安全そうに見えます。

2023年6月期の財務状況

総資産	42億7798万円
自己資本	5億3312万円
現金	8億2624万円
短期借入金	6億1627万円
社債	1億2400万円
長期借入金	9985万円

TSON社の経営者はどんな人？

TSON社の社長は、金子勇樹氏です。
2023年半ばまで、加藤冬樹氏が社長でした。
（加藤氏は退社せずに役員として留まっています。）

金子勇樹氏の経歴

2004年

武蔵工業大（現東京都市大学）工卒
東新住建株式会社に入社

2021年

TSON FTK事業部長に就任
（同年に取締役副社長、首都圏事業部長に就任）

2023年

TSON 代表取締役社長に就任

東新住建との関係

金子氏が元いた会社は東新住建とありますが、前社長も東新住建の出身です。
社内役員も、東新住建の出身者で構成されています。
東新住建はTSON社の主要取引先であり、事業用建物の請負建築を担っています。

実は、TSON社の議決権（株式）は、東新住建を創業した深川堅治氏が約82%、深川堅治氏の親族が経営する株式会社スモールBが約16% (2023年9月時点)を占めています。
深川堅治氏は、東新住建社の会長を務めています。

これらのことから、TSONの経営方針や意思決定には、深川堅治氏が関わっており、東新住建社とも関わりがあると考えられます。

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TSON FUNDINGに向いていない人は？

デメリットを踏まえ、TSON FUNDINGの投資に向いていない人を解説します。

より少額から投資したい人

当初の最低投資額は5万円でしたが、最低投資額が10万円に引き上げられました。
より少額から投資をしたい方は、別のクラウドファンディングが望ましいです。
他社のクラウドファンディングでは、1万円から投資できるものがあります。

リスクを軽減したい人

TSON FUNDINGでは、投資家の資金を守るため、リスクに対する対応があります。
優先劣後システムが採用されており、もしも損失が発生した場合には、一定割合まで運営会社が負担します。

また、空室リスクに備えて、空室保証制度を設定されているファンドもあります。

劣後出資比率（運営会社が出資して損失を引き受けられる額）は約10%のことが多く、クラウドファンディングでは平均的な水準といえます。
ただし、更に高く設定されているファンドもあります。
また、TSON FUNDINGでは劣後出資がないと考えられるファンドもありますので、投資においては注意が必要です。

更にリスクを軽減したい人にとっては、劣後出資比率が高く設定されているファンドを選んだり、他社のクラウドファンディングを選ぶことが考えられます。

 以下の記事では、劣後出資比率が高いクラウドファンディングを紹介しています。

会社の透明性を重視したい人

運営会社は、これまで上場していた実績があるため、上場していない企業に比べると信頼度はあるといえるでしょう。
少なくとも、元本割れの情報はありません。
TSON社と関係深い東新住建社も、数十年以上に渡り存続している企業であり、不動産運営についてノウハウや経験がある企業といえます。

ただし、2023年に上場は終えるほか、監査会社から財務状況に何らかの懸念を示されている可能性があります。

これらの懸念から、より安全な投資を求める方もいらっしゃると思います。

そのような場合は、東証に上場している企業が運営するクラウドファンディングを選ぶという方法があります。

ただし、TSON FUNDINGに関わらず、運営会社の動向は定期的にチェックすることが大事です。
懸念が生じたときには、今後の投資を止めたり、解約するなどの対応することで、リスク軽減につながります。

 以下の記事では、上場企業が関係するクラウドファンディングを紹介しています。

もっと利回りを得たい人

TSON FUNDINGの利回りは、年利で5～7%であり、他社のクラウドファンディングと比較しても、平均またはやや高い水準です。

ただし、そこに税金が発生しますので、差し引くと利回りは少なくなります。
クラウドファンディングでは、直ぐに投資資金が大きく増えることはありません。

そのため、TSON FUNDINGの利回りでは物足りない方もいらっしゃると思います。
そのような場合は、更に高い利回りのクラウドファンディングを選択したり、株式投資などの別の投資を行うことが考えられます。

 以下の記事では、利回りが高いクラウドファンディングを紹介しています。

直ぐに投資したい人

投資案件は月に1～5件程であり、月に0～1件しかないサービスもありますので、投資しやすいサービスといえます。

一方で、人気の案件（運用期間が短期の案件や高利回りの案件など）は、応募が殺到する傾向があるため、目当ての投資案件に投資できない可能性があります。

 以下の記事では、ファンド件数が多いクラウドファンディングを紹介しています。

TSON FUNDINGの投資で注意すべきこと

TSON FUNDINGは投資である以上、リスクはあるものの、高利回りが得られる投資でもあります。
投資する際に注意すべきことをまとめました。

案件の遅延

案件の遅延が起きた場合、不動産市場または運営会社自体に何らかの問題が生じている可能性があります。
そのため、投資した後、投資していない他案件においても、遅延が生じていないかをチェックするのが大切です。

不動産市場の状況

日本の不動産の市況が悪化してしまうと、将来的に、元本毀損が起こる可能性があります。

不動産の状況を確認する方法として、日経などのニュースや、国交省の情報を確認する手段があります。

運営会社の状況

運営会社であるTSON社に何らかの変化がないかどうかを確認することが大事です。

運営会社であるTSON社と関わりが深い、東新住建社や、株主である深川堅治氏の動向にも注意が必要です。

動向を確認する一つの方法として、社長などの経営者の交代を確認する方法があります。
社長が交代したり、役員が退任していると、社内で問題が生じている可能性があります。
交代したからといって問題が起きていない場合もありますが、変化の指標の一つとして確認することが大切です。

財務状況の確認

直近のTSON社の財務状況は安全と考えられますが、赤字が続いていることもあり、今後の財務状況には注視が必要です。

また、TSON社は東京証券取引所（東証）のPRO Marketに上場してましたが、2023年12月には上場を終えます。
上場廃止の理由は、
・担当 J-Adviser のフィリップ証券株式会社から上場適格性維持に懸念が示されたこと
・上場によって信頼性や認知度の向上などの一定の目的は果たしたこと
・今後は、スピード感のある経営判断や経営の自由度が求められること（上場していると自由度が低くなること）
と発表されています。

なお、TSON社の発表を見ると、監査会社から決算情報の修正の必要性が示唆されているように読み取れ、財務情報は変更される可能性があります。

TSON社は上場を終了しますので、今後の財務情報が開示されるかは不明です。
TSON社が官報に決算を掲載すれば、官報を掲載しているウェブサイトがありますので、そこから財務情報を確認できる可能性があります。
簡単な検索方法としては、「TSON 決算」でGoogle検索すれば、確認することができます。

TSON FUNDINGの投資前に知っておくべき情報

クラウドファンディング投資前に知っておくべき情報について、TSON FUNDING固有のものから、クラウドファンディング全般のものまでをまとめました。

登録までにどれぐらいかかる？

ウェブサイトから登録すると審査が始まります。
審査完了して、はがきが郵送されるまで1週間ほどかかる場合があります。

元本は保証されている？

投資であるため、出資金の元本や分配金の利回りは保証されていません。

出資金の元本保証は禁止されており、様々な対策は講じられていますが、不動産の評価額が下落した場合や、運営会社の財務状況が悪化した場合など、出資金が返還されないリスクがあります。

利回りは、空室や修繕費等により、利益が減少した場合、分配金の利回りが予定よりも下回る可能性があります。
ただし、優先劣後システムが採用されているため、まずは劣後出資者（運営会社）への分配金から減らしていくことで、出資者の分配金への影響を軽減するように設計されています。

途中解約はできる？

やむを得ない事由がある場合には可能とされています。
「やむを得ない事由」の事例は掲載されていないため、相当の理由がないと受付されない可能性があります。

申請書が用意されているので、ダウンロードして記載の上、TSONに送付することで解約手続きを進めることができます。

第三者へ投資案件の譲渡はできる？

譲渡には、手数料が生じるものの、可能とされています。
譲渡は不可または曖昧としているクラウドファンディングが多いですが、具体的に譲渡の内容を公表しているのは、TSON FUNDINGの特徴です。

申請書が用意されているので、ダウンロードして記載のうえ、TSONに送付することで譲渡手続きを進めることができます。

確定申告は必要？

確定申告は原則必要です。
ただし、匿名組合型（短期）の場合には、本業以外から得た収入が多くなければ、確定申告が不要になる場合があります。
確定申告に必要な「支払調書」は、TSON FUNDINGのマイページからダウンロードできます。

投資は副業？

副業は明確な定義はありませんが、総務省は「副業」について「主な仕事以外に就いている仕事」と定義しています。
クラウドファンディングは資産形成であり、仕事ではないため、通常、副業には当たりません。

投資していると会社にバレる？

副業でもなく、会社に申告は不要ですので、会社にバレることはありません。

バレる可能性としては、分配金を得て確定申告をした後、収入に応じて住民税が発生するため、住民税が高額になると、「何らかの収入を得ている」ことが会社の経理に認識される可能性があります。

確定申告の際に住民税の徴収方法を選択しますが、「特別徴収」を選ぶと、会社に住民税額の通知が入ります。

収入があることを会社に知られたくない場合には、確定申告時の際には、住民税の徴収方法で「普通徴収」を選択する必要があります

TSON FUNDINGの登録方法

登録方法は、会員登録と出資者登録をして、本人確認情報を入力することで手続きを進めることができます。
その後、審査が行われ、登録情報に問題がなければ、投資を開始できます。

詳細は、TSON FUNDINGからご確認ください。

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参考資料

• 株式会社TSON
  https://www.tson.co.jp
• TSON FUNDING
  https://tson-funding.jp
• 東新住建株式会社
  https://www.toshinjyuken.co.jp
• 日本経営合理化協会
  https://www.jmca.jp
• NIKKEI COMPASS
  https://www.nikkei.com
• Alarmbox企業情報
  https://alarmbox.jp/
• 官報決算データベース
  https://catr.jp